新着情報&スタッフブログ

免許の更新を致しました。

宅建業者情報

今年の3月に宅地建物取引業の免許更新をいたしました。

11月で会社設立8年目を迎えます。

これもひとえに、皆様のお力添えのおかげと、

深く感謝しております。

今後ともよろしくご愛顧のほどお願いいたします。

株式会社FMdesign’S

代表取締役 古野  和人

2018年6月12日11:16 PM

43条第1項但し書許可

建築基準法第43条第1項但し書許可

敷地と道路の関係は、本来、建築基準法(昭和25年

法律第201号。以下「法」という。)第42条に基づく

道路2m以上接することが原則であり、法第43条第1

項但し書は接道義務の特例としての許可であること

から、避難及び通行の安全性や総合的な市街地の

環境への影響について、建築物の用途、規模、位置

及び構造等を勘案し、交通上、防火上及び衛生上

支障がないかを判断しなければならない。

なお、「道」とは、一般の通行の用に供されている

道路状空地のことをいう。

 

第1 目 的

法第43条第1項但し書の規定に基づき、特定行政庁

が建築審査会の同意を求めるにあたり、建築基準法

施行規則(昭和25年建設省令第40号)第10条の2の2

「敷地と道路との関係の特例の基準」の的確且つ

効率的運用を図ることを目的とする。

 

第2 適用要件

1.許可申請者は、建築確認に際し事前に接道義務

の許可を受けるものであることから、建築確認申請

者と同一であること。

2.許可申請者は、敷地の所有権又は利用する権利

を有し、且つ、既存建築物の建替えであること

 

第3 適用敷地

敷地は、次の基準のいずれかに該当し、敷地分割等

を行ったものでないこと。

《基準1》

敷地と道路との間に、次の各号の一に該当するもの

が存在する場合で、避難及び通行上支障なく、道路

に有効に接続する幅員2m以上の通路が確保されて

いる敷地

一 管理者の占有許可、承諾又は同意が得られた

水路

二 地方公共団体が管理する認定外道路等

三 都市計画事業等により、道路に供するため事業

者が取得した土地

《基準2》

道路に有効に接続する、幅員4m以上の国又は地方

公共団体が管理する道に、2m以上接する敷地

《基準3》

道路に有効に接続する幅員2.7m以上の道が確保され

、その道に2m以上接する敷地で次の各号に該当する

一 道の中心から水平距離2mの線(現況幅員が4m

以上の道にあっては、現況幅員)を道の境界線とし、

道の部分に関して所有権、地上権、借地権を有する

者全員の承諾が得られたものであること

二 現況の道の部分及び申請する敷地の道の部分に

ついて、不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路

として登記されたものであること

《基準4》

道路に有効に接続する幅員4m以上の道が確保され

その道に2m以上接する敷地、次の各号に該当する

一 将来にわたって幅員4m以上の道を確保する

ことについて、当該敷地から道路に至る道の部分の

所有権、地上権、借地権を有する者全員の承諾が

得られたものであること

二 申請者の権限の及ぶ道となる部分について、

不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として

登記されたものであること

《基準5》

道路に1.8m以上2.0m未満で接する敷地(路地状

敷地の場合、路地状の長さが20m以下の場合と

する)

 

第4 建築物に関する基準

1.第3の基準2・3・4に該当する敷地の建築物

は、次の各号に該当すること。

一 建築物の用途は専用住宅(二世帯住宅可)とする

二 建築物の階数は地上2階建て以下、地階を有す

三 建築物の構造は準耐火建築物以上とする

四 隣地境界線と外壁、建具等との距離は、有効

0.5m以上確保する

五 道及び道となる部分については、門、塀等を

築造しない

2.第3の基準5に該当する敷地の建築物は、

次の各号に該当すること。

一 建築物の用途は専用住宅(二世帯住宅可)とする

二 建築物の階数は地上2階建以下、地階有しない

三 建築物の構造は準耐火建築物以上とする

四 隣地境界線と外壁、建具等との距離は、有効

1.0m以上確保する

※狭小敷地(100㎡未満)にあっては有効0.7m以上

五 建蔽率は、法定建蔽率より10%減じるものとし

、路地状敷地にあっては路地状部分を除いた部分を

対象敷地面積とし、法定建蔽率以下とする

六 二方向避難が可能となる通路又は出入り口を

確保し、緊急時の通行に対し隣地土地所有者、

借地権者(建物所有を目的とした地上権又は賃借権)

の承諾を得る

 

第5 「道」の法上の取り扱い

1.法第28条、建築基準法施行令(以下「令」という

第20条第2項の規定においては、道を道路とみなす。

2.法第52条第2の規定の適用においては、道の

幅員(水路を除く)を道路の幅員とみなす。但し、

当「道」の幅員が4mを超える場合においては4m

とする。

3.法第56条第1項第一号の規定においては、

道(基準3にあっては、後退後の道)を前面道路と

みなして適用する。但し、基準3,4においては、

同条第2項の規定は適用しない。

4.法第58条の規定において道を前面道路として

みなす。但し、基準3、4においては、道を水面等

とみなす。

5.敷地面積の算定方法については、道を道路と

みなし、令第2条第1項の規定を準用する。

 

第6 その他

1.第3の基準5の該当の敷地の建築物で同意が

得られたもので、東京都建築安全条例第3条第1項

但し書の認定(路地状敷地の形態)に係る場合は、

区長が安全上支障ないと認めるものとする。

2.申請者は、許可後に於いても当該敷地が適法

の敷地となるよう努力する。

 

 

2017年5月11日5:25 PM

高齢者住宅に登録制度

高齢者住宅に登録制度

政府は、空き家を高齢者や子育て世帯向け賃貸

住宅として登録する制度創設と、こうした住宅の

改修に対する支援を盛り込んだ「住宅セーフ

ティーネット法」の改正案を閣議決定した。

国土交通省は成立後、今秋にも制度を始め、2020

年までに17万5千戸の登録を目指す。

改正案によると、登録制度は空き家の持ち主が、

高齢者らの入居を拒まない賃貸住宅として都道府県

などに届け、都道府県は登録物件の情報を広く周知

する。また、耐震改修やバリアフリー化をすること

を想定し、住宅金融支援機構から融資を受けられる

とした。

2017年4月7日2:51 AM

国交省、無電柱化へ

国交省、無電柱化へ埋設コストを低減

◎推進委員会を発足、撤去や新設の禁止も

国土交通省は、去年12月に公布・施行した

「無電柱化の推進に関する法律」を受け、無電柱化

を推進するための工事の低コスト化を含めた方策や

方向性を検討する。「無電柱化推進のあり方検討

委員会」を設置し、無電柱化の推進に向けた短期的

な施策と中長期的な施策をまとめる。

検討会では、

無電柱化に関する国民の理解や関心を高める広報

活動や啓発活動の充実

緊急輸送道路での電柱の新設禁止

電柱や電線の設置の抑制と撤去

低コスト化のための調査研究や技術開発

工事のための関係者間の連携

財政上、税制上の措置

上記の観点から施策を検討する。

関係者ヒアリングや論点整理を行い、春頃には短期

的な施策について固め、その後、中・長期的な施策

の検討に入る。

全国の電柱本数は毎年増え続け、近年は1年間に

7万本のペースで増加中。道路の防災性能向上、通行

空間の安全性・快適性確保、良好な景観形成などの

観点から無電柱化推進に期待がかかるが、ロンドンや

パリ、香港などが無電柱化率100%なのに対し、

東京23区に限っても7%と立ち遅れている。高い

コストが要因の1つであるため、低コスト化のため

の技術マニュアルを年度内に作成する。

2017年4月6日11:18 PM

建築物省エネ法

建築物省エネ法

 平成29年4月より、建築物省エネ法※建築物の
エネルギー消費性能の向上に関する法律(平成27
年法律第53号)の規制措置が施行され、建築主は
一定規模以上の建築物を新築・増改築する際に、
以下の対応が必要となります。

➀2,000㎡以上の非住宅建築物の新築・増改築
 省エネ基準への適合が義務付けられます。
省エネ基準に適合していなければ、建築基準法の
確認済証や検査済証の交付を受けることができなく
なります。

➁300㎡以上の建築物(住宅・非住宅)の新築・増改築
 工事に着手する21日前までに、所管行政庁へ
省エネ計画の届出が必要です。(基準適合義務の
対象となる2,000㎡以上の非住宅建築物の新築・
増改築については届出は不要です。)

2017年3月22日6:59 PM

都市緑地法などを改正へ

都市緑地法などを改正へ、空き地の緑化も促進
都市農地の面積要件を300㎡まで緩和

 政府は、都市緑地法等の一部を改正する法案を
今通常国会に提出する。生産緑地制度(市街化
区域内の保全農地)の面積要件緩和や、民間の
空き地を緑地として住民に公開する制度の創設、
公園内施設の収益の一部を公園整備へ充てて
一体整備を促進する制度の創設を盛り込む。
 改正法案の対象となるのは、生産緑地法と都市
緑地法、都市公園法。現行の生産緑地制度では、
農地保全対象は500㎡以上の区域とするが、
これらを各自治体が条例で300㎡を下限に緩和
できるようにする。求められる都市農地規模は
地域により異なるため、自治体が実情に合わせて
判断できるようにする。併せて、農業だけでなく、
直売所や農家レストランにも使えるように規制
緩和する。営農意欲があっても生産緑地地区の
「指定が解除されてしまういわゆる「道連れ解除」
にも対応する。公共収用された場合や、複数所有者
からなる生産緑地地区で、一部所有者の相続・売却
で解除された場合、残された生産緑地が面積要件を
下回り解除されてしまうケースがある。これらに
対し都市計画運用指針の改正を行い、指定を継続
できるようにする。国交省はこれにより、生産緑地
地区が解除されるケースの8~9割をフォローできる
とみている。

2017年3月16日3:49 PM

所有者不明で自治体関与の管理促進

所有者不明土地で自治体関与の管理促進
国交省、利活用ガイドラインを改定へ

 国交省は、所有者の所在把握が難しい土地に
関して探索・利活用のためのガイドラインを改訂
する。司法書士や行政書士など専門家と連携する
自治体のモデルケースや、自治体が利害関係者と
なって財産管理人選任申し立てを行う財産管理
制度を活用した事例を追加する。
 財産管理制度を活用するモデル事業では、新潟県
長岡市や長野県信濃町などが挙げられる。長岡市は
市道の本格的な整備事業化に伴い、用地取得をする
際、固定資産税台帳や戸籍の調査、地元区長への
聞き取り調査を行ったが、所有者が判明しない土地
があった。そこで財産管理制度の活用を目指し、
司法書士と協力し対策会議を行うなど専門家と連携
する。信濃町でも同様に、地籍調査中に所有者の
相続人がいない土地があることが分かり、境界立会
の際の立会人がなく筆界未定になる恐れがあった。
そのため、財産管理制度の活用には、利害関係人や
財産管理人の選任、資金面、時間の問題など懸念
される点も加伊る。
 この他、所有者不明の土地を増加させない取り組み
として、市町村役所内への登記相談窓口の設置事例
や、法務局と市町村の連携による登記促進事例も紹介
する。各都道府県の司法書士会と連携し、法務局が
作成した相続登記促進リーフレットの効果的な活用
方法を検討する自治体も出ており、そうした事例を
載せる。
また、部署横断的な連携体制の構築や手続き漏れを
防ぐワンストップ対応などで、死亡手続きの一覧化
を図る事例も加える。

2017年3月15日4:49 PM

再建築不可、事故物件等の買取強化

再建築不可、事故物件など買取強化中

弊社は戸建て物件を専門に買取をしております。
再建築不可、事故物件、狭小物件、古いアパート
など、売却に困っている物件があればご紹介ください。

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県に限定です。
—————————————–
株式会社FMdesign’S(エフエムデザインズ)
〒170-0013 東京都豊島区東池袋1-28-1-705
TEL : 03-6912-5771
FAX : 03-6912-5773
HP : http://fmdesigns.co.jp/
事業部仕入担当まで
—————————————–

2017年3月10日3:02 PM

優良中古住宅制度を年度内開始へ

国交省、優良中古住宅制度を年度内開始へ
制度名称や品質確保など具体的に検討

 国交省は、良質な既存住宅の登録制度について
具体的検討を進める。「流通促進に寄与する既存
住宅の情報提供制度検討会
」(「プレミアム既存
住宅(仮称)」登録制度検討会)を設置し、論点
整理を行った。同制度は、政府の成長戦略「日本
再興戦略2016
」で今年度中の開始を明記され
ている。
 制度の開始時はハードルを高めに設定する
のではなく、市場や消費者の評価を踏まえながら、
定期的に要件を見直し、段階的に引き上げて既存
住宅の品質向上を目指す方針。対象は、戸建て
住宅と共同住宅の両方だが、戸建て住宅の方が
流通促進へ向けた情報提供が遅れていることから、
戸建て住宅により力を入れる。共同住宅は共用部も
検討課題。品質の確保については、耐震性がある
ことや不具合がないこと、リフォームの実施などを
挙げる。リフォームでは、水廻りの新規交換や部品
改修を想定。築年数やリフォーム後の経過年数で
区切る意見もあったが、一律に定義は出来ないとの
指摘もあり、今後検討していく。品質の保証として、
既存住宅売買瑕疵保険との連動や、規模の大きい
事業者による自社保証も検討する。情報開示や広告
については、売買仲介は買主が購入後にリフォーム
するケースが多く、買取再販とは広告方法も違う
ため、整理が必要。
 なお、同制度の呼称はこれまで、プレミアム
既存住宅や安心R住宅など、複数案検討されてきた
が、同検討会で決める。

2017年3月3日5:37 PM

民泊新法を見越し相談窓口設置へ

民泊新法を見越し相談窓口設置へ【観光庁】
広報強化、MICEの受入れ環境も整備

 観光庁は、健全な民泊サービスを普及させる
ため、来年度の新規事業として、民泊の新たな
ルールに関する相談窓口を設置し、広報にも力
を入れる。今通常国会での民泊新法制制定を
見越し、新たなルールに基づく健全な民泊の
普及を図る。民泊事業開始のために必要な手続き
の解説やQ&Aなどを掲載したホームページを
作成する。
 事業参入を検討する事業者や民泊実施を検討
する個人、近隣住民などのクレームに対応する
相談窓口(ヘルプデスク)を設置し、民泊に関する
相談や問い合わせなどにワンストップできめ
細かく対応する。観光産業課内に「宿泊業活性
化調整室」を設置し、生産性の向上や経営者・
後継者の人材育成など、宿泊行の課題に一元的
に取り組む。民泊での各省庁間の連携・調整など
の対応も行う。
 ビジネス関連の旅行であるMICEの勧誘促進
にも力を入れる。政府は、関係府省横断的な
MICE支援の具体化に向けて、観光庁長官を
議長とする「MICE推進関係府省連絡会議」
をこのほど設置した。関係府省一丸で、MICE
の受入れ環境整備や誘致拡大に取り組む。
今年6月頃までに「関係府省MICE支援
アクションプラン(仮称)」を策定し、2018年度
予算要求への反映を目指す。

政府が決定した来年度予算案によると、国交省

2017年3月2日3:13 PM