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契約不適合担保責任、特約の制限に注意

不動産適正取引推進機構は27日、「不動産売買契約紛争

の実践知」をテーマに、第112回講演会をオンラインで

開催した。

 

「不動産売買契約の成立には『契約書』が必要か」と

いった基礎的な解説をはじめ、今年、改正民法で規定

された「契約不適合担保責任」についても解説。契約

不適合である場合、買主は修補の請求等履行の追完請求

や損害賠償請求等ができるようになった。しかし、その

存在を認識せずに目的物引渡しから10年が経過すると、

損害賠償請求についての権利は消滅してしまう。ただ、

買主が契約不適合の存在に気付いた場合については特別

な規定があることを紹介。事実を知ったときから1年以内

に不適合が存在することを通知すれば、その時点から

5年間が経過するまでは契約不適合責任を追及する事が

可能であるといった内容など実務に関わるポイントを

詳しく説明した。

 

あわせて改正された宅建業法40条1項についても説明。

同項では「通知期間について、買主が不適合の事実を

知るか否かにかかわらず、目的物の引渡しの日から2年

以上となる特約が可能」と定めており、従来のような

「買主は、売主(宅建業者)に対し、目的物の引渡し

の日から2年以内に限り、瑕疵担保責任を追及できる」

といった特約が現民法下では、無効になるので注意が

必要とした。

 

さらに消費者間売買の免責特約についても触れ、消費者

間の売買であれば、特約を設けることがあるが、あくま

で売主が知りながら告げなかった契約不適合についての

担保責任を免れることはできないので注意が必要。買主

に告知しないと紛争になる可能性がある。と説明した。

2020年11月28日10:50 AM

市街地価格指数、全国全用途平均が下落に

日本不動産研究所は25日、「市街地価格指数」(2020年

9月末時点)を公表した。全国主要198都市の約1,800地点

の地価を鑑定評価して指数化した。10年3月末を100として

いる。

 

全国の全用途平均は88.8(20年3月末比0.3%下落)となっ

た。用途別の指数は、商業地88.4(同0.5%下落)、住宅地

90.6(同0.2%下落)、工業地86.3(同0.1%上昇)。最高

価格地は93.1(同0.6%下落)だった。

 

三大都市圏の全用途平均は、東京圏105.0(同横ばい)、

大阪圏100.2(同0.2%下落)、名古屋圏102.2(同0.7%下落)

となった。

 

用途別では、東京圏は商業地106.1(同0.3%下落)、住宅地

101.5(同0.2%下落)、工業地110.8(同1.2%上昇)、最高

価格地123.2(同0.2%下落)。大阪圏は商業地103.1(同0.4

%下落)、住宅地98.5%(同0.1%下落)、工業地97.2(同

0.3%上昇)、最高価格地120.0(同0.6%下落)。名古屋圏

は商業地106.4(同1.1%下落)、住宅地102.7(同0.6%下落)、

工業地95.0(同0.5%下落)、最高価格地111.2(同1.0%下落)

となった。

 

東京都区部については、全用途平均が120.8(同0.1%下落)。

商業地は129.6(同0.7%下落)、住宅地112.4(同横ばい)、

工業地117.3(同2.1%上昇)、最高価格地165.0(同2.1%下落)

だった。

 

 

2020年11月26日11:43 PM

民泊物件、20年度上期で1万1,347件減

観光庁は24日、2020年9月末時点の住宅宿泊仲介

事業者等が取り扱う民泊物件数を発表した。

 

住宅宿泊仲介事業者86社(海外事業者:16社、

国内事業者:70社)および同法に基づく届出住宅

の取り扱いのある旅行事業者13社(すべて国内)

の計99社の民泊物件が対象。

 

取扱件数の合計は延べ11万8,099件と、前回調査

(20年3月末時点)比で1万1,347件の減少。18年

6月15日の住宅宿泊事業法施行時点と比較した

場合、9万3,161件の増加となった。

 

取扱件数の内訳は、住宅宿泊事業法に基づく届出

住宅が4万4,134件、旅館業法に基づく旅館・ホテル、

簡易宿所が5万6,285件、特区民泊の認定施設が1万

7,355件、イベントホームステイ(イベント民泊)

が0件、短期賃貸借物件などその他が325件となった。

2020年11月24日7:23 PM

一級建築士事務所登録

建築士法(昭和25年法律第202号)第23条の3
規定により、下記のとおり登録しました。

事務所名称   株式会社FMdesign’S一級建築士事務所

所   在   東京都豊島区東池袋1-31-10-791

開設者氏名   株式会社FMdesign’S

代表取締役            古野 和人

登 録 番 号       一級 東京都知事登録 第64095号

登録年月日   令和2年11月20日

管理建築士
氏名      森脇 勝也

管理建築士
登録番号    一級 国土交通大臣登録 第368044号

登録の有効期間 令和2年11月20日から令和7年11月19日まで

5:21 PM

10月のレインズ、新規登録5か月連続増

不動産流通推進センターは20日、2020年10月の全国の指定

流通機構の活用状況を発表した。

 

同月の新規登録件数は40万6,257件(前年同月比6.1%増)

となり、前年同月比では5ヵ月連続のプラスとなった。成約

報告件数は4万7,688件(同7.7%増)と、4ヵ月連続プラス。

総登録件数は83万389件(同3.8%増)と、6ヵ月連続プラス

となった。

 

物件別では、売り物件の新規登録件数が13万952件(同10.1%

減)と、7ヵ月連続マイナス。成約報告件数は1万7,422件

(同18.3%増)とプラスに転じた。総登録件数は34万1,546件

(同9.7%減)と4ヵ月連続のマイナス。

 

賃貸物件の新規登録件数は27万5,305件(同16.1%増)と6ヵ月

連続のプラス。成約報告件数は3万266件(同2.4%増)と、

4ヵ月連続のプラスとなった。総登録件数は48万8,843件(同

16.0%増)と、5ヵ月連続のプラス。

 

売り物件の取引態様別物件数は、新規登録では媒介契約が9万

2,728件(同4.4%減)。このうち、専属専任が1万4,925件

(同9.6%減)、専任が4万2,912件(同3.7%減)、一般が3万

4,891件(同2.8%減)となった。

 

なお、売主物件は新規登録が3万6,501件(同21.7%減)、

成約報告が2,907件(同8.8%減)だった。

2020年11月23日11:17 AM

業況指数、流通は6期連続のマイナス水準

土地総合研究所は19日、四半期ごとに実施している「不動産

業業況等調査」の結果を発表した(2020年10月1日時点)。

経営状況および3ヵ月後の経営見通しについて、業種ごとに

不動産業業況指数を算出したもの。回答数は112社。

 

不動産業業況指数は、住宅・宅地分譲業がマイナス4.8(前回

調査比5.9ポイント上昇)。不動産流通業(住宅地)はマイ

ナス25.0(同15.0ポイント上昇)と、6期連続でのマイナス

水準。ビル賃貸業はマイナス18.5(同20.6ポイント下落)と、

27期ぶりにマイナス水準となった。

 

業種別では、住宅・宅地分譲業の用地取得件数はマイナス

31.0(同11.3ポイント上昇)。モデルルーム来場者数7.7(同

92.3ポイント上昇)、成約件数7.9ポイント(同81.9ポイント

上昇)は、いずれも6期ぶりの増加傾向。在庫戸数はマイナス

35.9(同53.9ポイント上昇)。販売価格の動向は30.0(同15.2

ポイント上昇)。

 

不動産流通業では、既存マンション等の売却依頼件数はマイ

ナス13.5(同33.7ポイント上昇)、購入依頼件数はマイナス

11.5(同41.3ポイント上昇)、成約件数はマイナス23.1(同

44.8ポイント上昇)、取引価格はマイナス6.7(同16.9ポイント

上昇)と全て上昇。

 

既存戸建住宅等も、売却依頼件数がマイナス14.8(同28.8ポイ

ント上昇)、購入依頼件数がマイナス9.3(同32.5ポイント

上昇)、成約件数がマイナス28.3(同39.0ポイント上昇)、

取引価格はマイナス12.0(同6.2ポイント上昇)と全て上昇した。

 

ビル賃貸業については、空率の状況がマイナス26.2(同8.9ポイ

ント上昇)と2期連続で空室が増加傾向にあるとする見方に。

成約賃料動向はマイナス3.8(同3.8ポイント下落)と、28期ぶり

に成約賃料が低下傾向にあるとの見方に転じた。

 

3ヵ月後の経営状況見通しについては、住宅・宅地分譲業がマ

イナス12.9、不動産流通業(住宅地)がマイナス13.9、ビル賃貸業

はマイナス20.4。

2020年11月22日12:07 PM

国交省:サブリースに関する注意喚起でチラシ作成

国土交通省は18日、賃貸住宅の管理業務等の適正化に

関する法律におけるサブリース関連規制が12月15日に

施行されることに伴い、賃貸住宅経営に関する注意

喚起のリーフレット・チラシをで公開した。

 

消費者庁および金融庁と連携し、賃貸住宅経営(サブ

リース方式)を検討している人や貸し主が建物の所有

者でない賃貸住宅(サブリース住宅)に入居する人に

向けて作成。サブリースの仕組みについて十分に理解

した上で契約に臨めるよう、契約の前に身に付けて

おくべき知識や、契約時に留意すべき事項について

掲載した。

 

賃貸住宅経営(サブリース方式)を検討する人向け

には、賃貸借契約の内容にかかわらず、借地借家法

(普通借家契約の場合)(第32条)により、オーナー

等に支払われる家賃がマスターリース契約の期間中や

更新時などに減額される可能性があることを記載。

また、契約書でサブリース業者から解約することが

できる旨の規定がある場合、契約期間中であっても

サブリース業者から解約される可能性があることや、

オーナーからの更新拒絶には借地借家法(第28条)

により正当事由が必要となることなどを盛り込んだ。

 

サブリース住宅の入居者向けには、賃貸借契約書に

貸し主がサブリース事業者から建物のオーナーに変わ

った場合に住み続けられる旨(地位の承継に関する

規定)の記載がない場合には、オーナーとサブリース

業者の間の賃貸借契約の終了に伴い、建物の所有者

から退去を求められる可能性があることなどを記載

している。

2020年11月21日6:21 PM

国交省: 無電柱化推進計画、項目案を整理

国土交通省は17日、無電柱化推進のあり方検討委員会にて、

次期無電柱化推進計画に盛り込む項目案を示した。

 

項目案は「対象道路」「事業手法」「目標・期間・計画」

「低コスト手法の普及・拡大及び事業のスピードアップ」

「占用制限の的確な運用」など。これまでの議論を踏まえ、

新たに「関係者間の連携強化」「広報・啓発活動」を

盛り込み11項目とした。

 

対象の道路は、緊急輸送道路など「防災」からの観点、

幅員の狭い道路や歩道など「安全・円滑な交通確保」の

観点、世界遺産、日本遺産の周辺、景観条例等に位置付け

られた地域など「景観形成・観光振興」の観点を踏まえ、

各地域において無電柱化対象道路・地区を検討。中期的

(おおむね10年)に無電柱化すべき道路・地区を選定。

次期推進計画の整備目標延長を調整、決定する。

 

無電柱化推進計画の事業期間については、社会資本整備

重点計画(5年)などの期間を踏まえ設定。低コストで

無電柱化を図るため、浅層埋設方法や小型ボックス方法

を実用化し、低コスト手法の手引きを作成して、地方

公共団体に情報提供を図る。電柱の本数が年間7万本

ペースで増加していることから、占用制度の的確な運用

を図るほか、既設電柱も電線管理者との協議の上段階的

に占用制限を実施するなどの対応を検討する。

 

関係者が協力して無電柱化を推進するため、関係省庁、

道路管理者、電線管理者、地方公共団体、地元関係者等

による地方ブロック無電柱化協議会等を活用し、連携

強化を図る。また、防災面における無電柱化の効果を

定量的に算出するなど、無電柱化の効果を国民に向け

広報する。

2020年11月20日8:07 PM

9月の建設総合統計、出来高が2.3%減

国土交通省は18日、2020年9月分の「建設総合統計」を

発表した。建築着工統計調査、建設工事受注動態統計

調査から得られる工事費額を、着工ベースの金額として

捉え、工事の進捗に合わせた月次の出来高に展開し、

月ごとの建設工事出来高として推計している。

 

同月の出来高総計は、4兆4,587億円(前年同月比2.3%

減)となった。

 

民間の出来高総計は2兆4,982億円(同8.4%減)。内訳

は、建築が2兆751億円(同10.2%減)、そのうち居住用

が1兆2,565億円(同9.6%減)、非居住用が8,186億円

(同11.2%減)。土木は4,231億円(同1.9%増)だった。

 

公共の出来高総計は1兆9,606億円(同6.8%増)。内訳

は建築が3,674億円(同1.0%減)、そのうち居住用は519

億円(同7.2%増)、非居住用は3,155億円(同2.2%減)。

土木は1兆5,932億円(同8.8%増)となった。

 

関東の出来高は、関東1兆4,897億円(同6.9%減)であった。

2020年11月19日5:32 PM

国交省:優良住宅ストック形成・流通促進へ制度見直し

国土交通省は良質な住宅ストックの形成と流通を促進
するため、長期優良住宅制度などを見直す。22日に
制度改善策の議論を開始した。優良な住宅供給に加え
適切な維持管理やリフォームで既存住宅の質を向上。
市場流通を活発にする方策を打ち出す。多世代にわた
って良質な住宅を引き継ぐ住宅循環システムの確立と
普及を目指す。新制度の具体化に向け次期通常国会で
の関連法改正も検討する。
法改正を含め既存住宅の流通を巡るさまざまな課題
解決策を議論し、流通量が増えていくてこ入れをして
いく。「良質な住宅ストックの形成」や「円滑な取り
引き環境の整備」などの論点で議論。
2021年1月に制度改善策を打ち出す。国交省は議論を
踏まえ「長期優良住宅法」と「住宅瑕疵担保履行法」
の改正を検討する。
良質な住宅ストックの形成では、長期優良住宅制度の
普及が課題になる。現制度は新築や増改築が認定の
前提だが、増改築しなくても認定基準を満たす既存
住宅もある。対象拡大に向け建築行為を伴わない認定
制度の創設を検討する。手続きの合理化や土地の災害
リスクへの配慮の在り方も議論。認定後の分譲マンシ
ョンで共用部分の適切な維持保全を促すため、管理
組合の役割で法的位置付けも模索する。いずれも長期
優良住宅法の見直しが必要になる。
「既存住宅の流通には税制面などでインセンティブが
必要」との声が多く挙がった。今後の検討の中で、
関係税制などを見直す方針が固まった場合、改正法の
施行に向け早ければ2022年度の税制改正要望に優遇
措置を盛り込む見通しだ。

2020年10月24日3:41 PM